Apartamentos com serviços são o centro das atenções no boom da hotelaria em Portugal

Apartamentos com serviços: Um novo foco no crescimento da hotelaria em Portugal.

O mercado hoteleiro português está a passar por um renascimento e os apartamentos com serviços emergiram rapidamente como a peça central deste boom. À medida que o turismo em Portugal atinge máximos históricos, este nicho - que oferece alojamento em apartamentos com serviços de qualidade hoteleira - está a revelar-se a principal oportunidade de investimento para quem procura capitalizar o sucesso do país. Os números contam uma história convincente: Portugal recebeu um recorde de 31,6 milhões de hóspedes em 2024 (um impressionante crescimento de 77% em sete anos) e gerou 27,7 mil milhões de euros em receitas turísticas. Os ativos de hospitalidade em todo o país viram médias de ocupação em meados dos anos 60% e RevPAR saudável, refletindo uma demanda robusta. No entanto, dentro dessa ampla recuperação, os apartamentos com serviços se destacam. Tornaram-se "o segmento mais promissor do alojamento para viagens", ultrapassando frequentemente o desempenho dos hotéis tradicionais ao combinarem o conforto do lar com a consistência de uma estadia num hotel de marca. Para os investidores, estes apartamentos oferecem não só uma oportunidade de jogar com o próspero turismo português, mas também uma oportunidade de obter fluxos de rendimento estáveis, semelhantes a rendas, apoiados por uma gestão profissional.

Porque é que os apartamentos com serviços brilham para os investidores.

A atração dos apartamentos com serviços como uma classe de ativos reside no seu modelo de negócio flexível e resistente. Ao contrário dos hotéis convencionais, os apartamentos com serviços servem um grupo cada vez maior de viajantes - nómadas digitais, famílias, hóspedes corporativos em estadias prolongadas - que procuram unidades espaçosas e equipadas com cozinha sem sacrificar os serviços de concierge ou de limpeza. Este modelo híbrido apresenta várias vantagens. Em primeiro lugar, traduz-se numa ocupação mais elevada e em estadias médias mais longas, o que permite obter fluxos de caixa fiáveis. Em segundo lugar, os custos operacionais podem ser mais baixos por unidade do que os de um hotel de serviço completo, permitindo margens de rendimento atrativas. Em Portugal, as taxas de rendibilidade do imobiliário hoteleiro de qualidade (incluindo os apartamentos com serviços) são notavelmente robustas - cerca de 5,5-6,0% em Lisboa - ultrapassando muitos dos seus pares europeus.

Fundamentalmente, estes rendimentos têm demonstrado uma estabilidade notável, apesar da recente volatilidade das taxas de juro - impulsionados pela procura sustentada dos investidores e por uma oferta limitada de ativos de primeira qualidade. Como observou um especialista do setor, mesmo com o aumento dos rendimentos das obrigações, "estes rendimentos têm-se mantido estáveis ao longo dos anos... o apetite continua forte". Para os investidores que procuram rendimentos consistentes, esta resiliência é altamente atrativa. Os apartamentos com serviços, em particular, provaram ser uma classe de ativos mais segura durante a pandemia, superando significativamente o desempenho dos hotéis. Além disso, alinham-se bem com as tendências de investimento institucional, oferecendo escalabilidade e satisfazendo a crescente procura dos consumidores, o que os torna um alvo natural para o capital global.

Em Portugal, onde existe uma "longa tradição de apartamentos turísticos", o setor profissionalizado dos apartamentos com serviços está a "ganhar terreno" rapidamente, atraindo o interesse de grandes investidores e operadores internacionais. A capacidade do segmento para oferecer "modelos de negócio mais flexíveis, rendimentos atrativos e uma procura crescente" por parte dos viajantes torna-o uma escolha lógica para os investidores inteligentes em 2025.

Ando Living: Pioneira no modelo Lifestyle Serviced Apartment.

Na vanguarda do aumento de apartamentos com serviços em Portugal está a Ando Living, o principal operador de apartamentos com serviços de marca de estilo de vida do país. Fundada em 2019, a Ando Living propôs-se a redefinir a hospitalidade, fundindo design de luxo, caraterísticas comunitárias e gestão chave na mão em residências de apartamentos. O momento era ideal. "Descobrimos que os apartamentos com serviços eram o segmento de crescimento mais rápido em hospitalidade", lembra o fundador e presidente da Ando Living, Hakan Kodal. O que começou como um punhado de projetos em Lisboa transformou-se numa visão pan-europeia. Atualmente, o grupo Ando Living gere mais de 1.500 unidades, principalmente em Lisboa e no Porto, todas em localizações privilegiadas. O grupo também adquiriu recentemente o City Aparts em Londres, gerindo mais de 200 apartamentos, e está a expandir-se para outras cidades europeias, com o objetivo de atingir 6.000 unidades nos próximos 3 anos.

Os apartamentos com serviços da marca Ando Living serão integrados em instalações exclusivas do Clubhouse (piscina, ginásio, salas de co-working, restaurante-bar e uma loja conceptual) para melhorar a experiência dos hóspedes e residentes. As propriedades da marca Ando Living representam atualmente cerca de 500 milhões de euros em participações imobiliárias - uma prova da rapidez com que o conceito arrancou. É importante para os investidores que o crescimento da Ando Living tenha sido apoiado pela excelência operacional. Com a sua filial LovelyStay ( a maior gestora imobiliária especializada em Portugal), o grupo recebeu meio milhão de hóspedes e geriu mais de 175 000 reservas em 2024, mantendo a satisfação dos hóspedes acima dos 90% . Este historial indica que o modelo funciona: elevada ocupação, clientes satisfeitos e receitas fiáveis. Não é surpresa, então, que o grupo Ando Living tenha atraído um apoio substancial de investidores - levantando € 67,5 milhões do fundo Prima Europe - e ganhou reconhecimento como líder de mercado em Portugal em apartamentos com serviços. Para os investidores que estão a avaliar onde colocar o seu capital, a história de sucesso da Ando fornece um modelo do que uma estratégia de apartamentos com serviços bem executada pode alcançar.

O Fundo Ando Europe: Conjugar os benefícios do Golden Visa com um rendimento estável.

Com base neste sucesso operacional, a OptylonKrea (o braço de gestão de investimentos do grupo Ando Living) lançou o Ando Europe Fund - um fundo de investimento dedicado gerido pela Stag Asset Managers para expandir o negócio de apartamentos com serviços e a carteira sob gestão. Este fundo destaca-se não só pelo seu enfoque, mas também pela sua estrutura: é um fundo de investimento português regulado pela CMVM, concebido para se qualificar para o programa Golden Visa.

Para os investidores globais que estão de olho em Portugal, este facto cria uma dupla oportunidade. Em primeiro lugar, ao investir 500.000 euros (o mínimo para o Golden Visa) no fundo, os investidores garantem a elegibilidade para residência em Portugal - incluindo o direito de viver, trabalhar e, eventualmente, requerer a cidadania - sem necessitar de gerir diretamente a propriedade. Em segundo lugar, o seu capital é investido no segmento hoteleiro de mais rápido crescimento: a gestão de apartamentos privados de aluguer com serviços, com o objetivo de obter retornos anuais consistentes na ordem de um dígito através de uma combinação de rendimento e valorização do capital. A estratégia do Ando Europe Fund centra-se no investimento em contratos de gestão a longo prazo com licenças de estadia de curta duração, elevando os padrões dos apartamentos e as receitas sob a marca e o design Ando Living. Ao fazê-lo, o fundo tira partido da fórmula comprovada da Ando para aumentar a ocupação e as taxas, que por sua vez sustentam um rendimento estável.

Além disso, a natureza regulamentada do fundo significa transparência, supervisão profissional e conformidade com as normas da UE em matéria de fundos - fatores que apelam aos "investidores sofisticados" que agora gravitam em torno das opções Golden Visa baseadas em fundos. "Os investidores ocidentais apreciam a transparência e a estrutura dos fundos regulamentados", salienta Hakan Kodal, presidente da OptylonKrea, ao sublinhar a razão pela qual este modelo é bem aceite. De facto, o Ando Europe Fund ganhou rapidamente força, testemunho da liderança da OptylonKrea: tendo lançado o primeiro fundo elegível para o Golden Visa em 2018, a equipa gere agora mais de 200 milhões de euros em vários fundos em nome de mais de 650 investidores de mais de 40 países. Este histórico oferece a garantia de que os novos investidores estão a juntar-se a uma plataforma com uma experiência profunda e um histórico de cumprimento de promessas.