Numa entrevista com Ahmad Abbas, da Investment Migration Insider, o Diretor da equipa de Originação e Gestão de Ativos da Optylon Krea, José Rebelo, fala sobre a metodologia de angariação de ativos da Optylon Krea, o funcionamento interno do Departamento de Gestão de Ativos e o que faz com que a Optylon Krea se destaque entre outras empresas de investimento em Portugal.
Ahmad: José, é um prazer conhecê-lo finalmente, e deixe-me dizer-lhe que acho sempre interessante falar com as pessoas que trabalham incansavelmente nos bastidores para prestar o melhor serviço possível aos seus clientes. Fale-me um pouco de si e do seu departamento.
José: Obrigado, Ahmad. Sou gestor na equipa de Originação e Gestão de Ativos da Optylon Krea. A nossa equipa trata do processo de angariação de novos projetos, do seu desenvolvimento e, finalmente, da sua gestão do "ponto de vista financeiro". A equipa trata de todo o processo e está dividida internamente em Originação e Gestão de Ativos. Como Gestor, estou concentrado no investimento e na gestão de ativos dos projetos de Desenvolvimento Imobiliário e sou também responsável pela gestão de ativos de fundos no âmbito do Golden Visa português.
Ahmad: Deve ser uma mão-cheia! Ao criar este departamento diversificado e abrangente, qual era o seu objetivo inicial?
José: A nossa principal missão tem sido a mesma desde que criámos o departamento. Basicamente, é fornecer aos clientes da Optylon Krea ativos de alta qualidade com um risco razoável que ganham uma valorização significativa com o tempo. Do lado do desenvolvimento, visamos ativos de elevada qualidade com grande potencial de ganhos de capital e que são complementados com a nossa carteira de ativos rentáveis, com o objetivo de proporcionar um rendimento estável, protegendo contra a inflação e estando expostos a sólidos ganhos de capital. O nosso objetivo é superar outros projectos no mercado em termos de qualidade e rentabilidade, o que nos permitirá criar uma carteira única de residências de marca em toda a Europa.
Ahmad: Quando fala em rentabilidade, refere-se ao rendimento das rendas ou à valorização global?
José: De certa forma, ambas. Através dos nossos empreendimentos, pretendemos criar centros comerciais dinâmicos envoltos em edifícios residenciais de topo de gama. Isto garante um certo nível de rendimento de aluguer, mas a principal fonte de elevada rentabilidade provém do valor acrescentado às propriedades através do desenvolvimento.
Quando o empreendimento se torna um centro de comércio e de habitação de luxo, atrai mais interesse e, à medida que as áreas em redor do projeto evoluem para corresponder à sua sofisticação, o nosso projeto transforma-se no coração de uma área comunitária elevada que exige um valor mais elevado.
Ahmad: Também mencionou que os seus projetos se centram em desenvolvimentos de marca, pode falar um pouco mais sobre isso?
José: Claro. Os empreendimentos de marca são, desde há muito, um motor de desenvolvimento imobiliário popular nos EUA, e estamos a trazê-lo para a Europa. Trabalhamos exclusivamente com marcas hoteleiras de topo de gama que têm os seus processos perfeitamente aperfeiçoados. Os nossos projetos de residências de marca permitem-nos combinar a nossa experiência em cultura, comunidade e arquitetura portuguesas com o know-how global de gigantes da hotelaria para criar centros comunitários deslumbrantes que oferecem uma vasta gama de serviços perpétuos, tais como gestão de propriedades, ajuda ao arrendamento e desenvolvimento contínuo.
A premissa das residências de marca tem estado ausente na Europa e, embora pareçam ser o próximo passo natural, são muito poucos os projectos que estão a surgir no continente. Penso que isso tem a ver com o facto de as marcas terem dificuldade em encontrar parceiros fortes na Europa, mas nós quebrámos essa barreira e a Optylon Krea está agora a caminho de se tornar um importante promotor de residências de marca na região.
Começámos em Portugal, mas estamos a expandir os nossos projetos de residências de marca para outras partes da Europa, como Espanha, Itália, Grécia e Turquia, para citar algumas, com muitas outras áreas a surgir no futuro.
Ahmad: Parece que estão a planear redefinir lentamente a estrutura socioeconómica das áreas que pretendem desenvolver. Uma tarefa gigantesca, seja qual for o padrão. Como é que escolhem a melhor área para um novo projeto, ou mesmo o próprio projeto?
José: Há anos que temos vindo a otimizar o nosso processo e penso que não o consigo explicar numa só entrevista, mas vou tentar resumi-lo o melhor que puder.
Tudo começa com a procura de uma área/região adequada; procuramos locais modernos/turísticos/estilos de vida onde o nosso centro se encaixe naturalmente. De seguida, passamos à procura de imóveis. O nosso primeiro passo é o centro, onde procuramos áreas com pelo menos 5-20 m2 que sejam acessíveis ou próximas de localidades movimentadas. Tudo isto começa com a nossa equipa de sourcing, com a qual temos uma reunião semanal para discutir novos projetos ou negócios. Eles apresentam à equipa de gestão de ativos todos os potenciais novos negócios e nós analisamo-los a pente fino.
A nossa equipa de sourcing é, por vezes, abordada por corretores locais ou internacionais e, por vezes, procura ativamente oportunidades, passando por todo o processo de avaliação do potencial de uma área, verificando o registo predial para saber se há proprietários e contactando todas as partes interessadas para ver se funciona.
Quando escolhemos um novo projeto, procuramos áreas que possam acolher um centro comercial central que tenha a capacidade de se tornar o local mais atrativo numa área já em tendência. Também precisamos que a área ou o projeto nos permita criar um anel residencial à volta do centro comercial, o que inclui garantir que existe espaço suficiente, que a disposição corresponde aos nossos projetos e que os edifícios estabelecidos podem ser renovados ou redesenhados conforme necessário.
Se já existirem edifícios históricos ou de grande beleza arquitetónica, utilizamo-los para melhorar as nossas concepções e o ambiente geral dos projectos. Assim, em Portugal, que está repleto de edifícios espantosos, podemos facilmente infundir o design local com o estilo de uma residência de marca. O nosso objetivo é criar uma sinergia entre todos os aspetos de um projeto, e que todos eles contribuam para a singularidade do projeto.
É claro que, ao considerar um novo projeto, os números têm de fazer sentido.
Ahmad: O que quer dizer exatamente quando diz que os números têm de ser somados? Refere-se ao facto de se enquadrarem no seu orçamento, à possibilidade de venda do projeto ou à escalabilidade do mesmo?
José: Bem, todos os pontos anteriores são absolutamente necessários, claro. Mas aquilo a que me refiro como números é tanto do ponto de vista do criador como do ponto de vista do cliente/investidor. Quando criamos um novo projeto, pretendemos que seja de alta qualidade e que tenha uma boa relação qualidade/preço, mas também temos de garantir que os futuros proprietários (os clientes) receberão o rendimento certo pelo seu investimento através da exploração dos apartamentos.
Podemos reduzir o risco assegurando que a nossa conceção e visão são implementadas, uma vez que estaremos a oferecer uma oportunidade de investimento única que pode resistir ao teste do tempo. Haverá sempre procura e os investidores que o comprarem não terão problemas em vendê-lo no futuro.
O nosso principal objetivo, em termos de números, é criar um projeto que se distancie do mercado imobiliário em termos de valorização. Os valores dos nossos projetos crescem a um ritmo mais rápido do que qualquer outro no país, e é por isso que criamos experiências comunitárias completas em vez do edifício residencial único que a maioria dos promotores opta sistematicamente.
Ahmad: E como é que conseguem criar aquilo a que elegantemente se referiu como experiências comunitárias completas? O que é necessário para o planeamento de um projeto como este?
José: Embora isso possa parecer uma tarefa impossível para um promotor comum, felizmente não o somos. Fazemos muito mais do que apenas planeamento e desenvolvimento e, graças à nossa equipa altamente diversificada em termos de competências, podemos planear um projeto sem deixar quaisquer lacunas.
A Optylon Krea derrubou as suas paredes para criar um enorme centro de comunicação para a comunicação entre departamentos. Os nossos departamentos trabalham em completa sinergia e qualquer potencial projeto é discutido em pormenor com os membros de cada departamento.
Por exemplo, um projeto de residências de marca tem de ser discutido com parceiros dos departamentos de design, desenvolvimento, gestão de ativos, finanças, turismo, marketing, vendas, operações, jurídico e BizDev. Também passa pela gestão de topo. Desta forma, criamos um projeto que tem todos os seus aspetos perfeitamente harmonizados e que produz maior valor para os nossos clientes e para as comunidades que os rodeiam.
Ahmad: Parece-me abrangente, complexo e absolutamente emocionante. Estou ansioso por ver os vossos futuros empreendimentos. Foi um prazer, José, e obrigado pelo vosso tempo.
José: Obrigado, Ahmad, e estou ansioso por voltar a fazer isto em breve e dar aos ouvintes e leitores um pouco mais de informação sobre os nossos projetos e por que razão são atualmente as melhores opções de investimento em todo o continente.
Ahmad: Para quem quiser saber mais sobre os projetos da Optylon Krea ou como se enquadram no âmbito do Golden Visa de Portugal, contacte a Optylon Krea através do seu website ou ligue diretamente para o número +351 212 400 124.
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